В начале этого года беларусам сообщили, что в ближайшие пять лет власти разработают программу реновации старых домов, в том числе хрущевок. Их планируют снести, а на их месте построить новые дома. Идею позаимствовали в России: там такая программа реализуется уже восемь лет. CityDog.io решил узнать, чего стоит ждать беларусам от программы – и как проблему ветхого жилья решают в Европе.
Беларуские власти: хрущевки нет смысла ремонтировать – их нужно снести
В начале 2025 года стало известно, что Министерство архитектуры и строительства разрабатывает концепцию государственной жилищной политики. Одно из основных ее направлений, по словам депутатки Анжелины Сыромятниковой, – реновация. Программа предполагает расселение жильцов и снос жилого фонда, который имеет небольшую этажность и солидный срок эксплуатации. В первую очередь речь здесь идет о хрущевках – домах, построенных в 1950–1970-х годах.
– Беларусь пойдет по пути России, которая уже десяток лет занимается реновацией жилищного фонда. Хрущевки в свое время стали первыми многоквартирными домами, строящимися с помощью железобетонных панелей, которые позволили расселить жильцов коммунальных квартир и решить квартирный вопрос в период острой нехватки жилья в СССР. Это наследие советского прошлого исчерпало себя как морально, поскольку имеет малогабаритные и проходные комнаты, так и физически – вложение финансовых средств в капремонт нецелесообразно, – заявила Сыромятникова.
О программе реновации напомнил и министр жилищно-коммунального хозяйства Геннадий Трубило в конце марта. В эфире гостелевидения он сообщил, что под снос пойдут в первую очередь малогабаритные квартиры с маленькими кухнями и устаревшие дома, которые не соответствуют современным требованиям. И отметил, что «целесообразность их капитального ремонта, на мой взгляд, отсутствует напрочь». На фото – минская Розочка, сплошь застроенная хрущевками. Справа от нее – громадины-«человейники», которыми застраивают Грушевку.
А 11 апреля в эфире программы «Говорит и показывает Минск» начальница управления жилищной политики Мингорисполкома Елена Лукашевич подробнее рассказала, чего ждать беларусам от программы реновации. Возможны будут два варианта разрешения ситуации:
– Предусмотрено, что граждан будут переселять в другие жилые помещения либо выплачивать по их желанию денежную компенсацию, – отметила Лукашевич.
Беларусы о сносе: «Серьезно? Эти хрущевки еще сто лет простоят!»
Минчанка Дарья год назад купила квартиру в доме 1960-х годов в районе Грушевки.
– Хороший район и недалеко от метро. Сейчас мы выплачиваем ипотеку за нее, – рассказала девушка CityDog.io. – С домом никаких проблем нет: когда ходили с риелтором смотреть квартиру, в доме как раз шел капитальный ремонт. Заливали подъезд, облагораживали территорию дома, ставили новые лавочки и прочее. Мне кажется, все хрущевки снести нереально. До сих пор на Грушевке стоят одноэтажные и двухэтажные дома – ими никто не занимается.
– Если бы программу все-таки начали реализовывать, на какие условия вы были бы согласны: переезд в другую квартиру или денежная компенсация?
– Тяжело сказать. С учетом того, что у нас ипотека, ремонт почти закончился – сомневаюсь, что все это покроет государственное возмещение. А переселяют, как правило, куда-то далеко: в Чижовку, Лошицу, что тоже не подходит. Очень страшно, что будет дальше. Поэтому пока не делаем кухню.
Сделали большой фоторепортаж о том, как сейчас выглядит Грушевка
В соцсетях беларусы тоже активно комментируют новости о программе реновации. Вот некоторые из высказываний:
«Слава богу, у нас на Карастояновой во всех домах капремонт прошел, явно не снесут. Тихий центр, парк, людей на квадратный метр мало. Хорошая поликлиника, сады, школа. У нас почти нет хрущевок, “брежневки” их называли. Народ в квартирах ремонт хороший сделал. Куда все это сносить?» – делится katrin5525.
«А привести эти хрущевки в порядок, нет? У сталинок тоже приличный срок эксплуатации, давайте их сносить? В ЕС, Великобритании люди столетиями живут в домах, при этом ценят и уважают старину и историю! Давайте сносить душевные малоэтажки Осмоловки и строить уродливые многоэтажки вроде “дома Чижа”? Благодаря таким вот “эффективным” управленцам, как эта Анжелика, наши города превращаются в уродливые бетонные гетто, где вырубают последние деревья, т.к. нет дерева, нет проблем», – отмечает ekaterinazushma.
«А почему города должны быть многоэтажными? Если у дома крепкие стены, хороший фундамент, так, может, отремонтируют фасад, поставьте шатровую крышу и пусть дом живет дальше. А почему в Европе стоят дома XVII века, а у нас всё ломают?» – пишет irina270763.
«Пусть научатся строить как положено, “Минск-Мир” показал, как хорошо строят современные дома», – говорит stasiukevich.viktor.
«Россия не такой уж и хороший пример в эффективности содержания жилфонда. Если более детально посмотреть на многочисленные проблемы состояния коммуникаций, в частности отопления, жилфонда. Еще один бич реноваций у соседей – это перевод обслуживания жилфонда на частные компании, которые вообще ничего по факту не делают, но активно собирают с людей деньги», – считает den__phantom.
Срок эксплуатации хрущевок рассчитан на 50 лет.
Как это было в России: программу реновации критиковали все
О том, что все старые московские пятиэтажки будут подлежать сносу, стало известно в феврале 2017 года. В Госдуму был внесен законопроект, который должен был создать базу для новой программы сноса пятиэтажек.
Но депутаты законопроект раскритиковали. По их мнению, документ ущемлял права москвичей, фактически не давая им шанса отказаться от переезда и не гарантируя получения равноценного жилья.
Мнение самих жителей пятиэтажек разделилось. Многие поддержали программу, мол, их дома были построены уже давно и стали ветхими; новое жилье будет лучше. Но были и те, кто переезжать совсем не хотел или сомневался, что сможет получить жилье не хуже. Больше всего жители опасались, что власти будут переселять их не в тот же район или соседний, а куда-нибудь на окраину.
Еще один пункт законопроекта, который беспокоил москвичей, касался лишения права собственности на жилье в судебном порядке. В документе было отмечено, что собственники жилых и нежилых помещений в домах, которые будут включены в план реновации, должны заключить договор о переходе прав собственности. На это им дается 60 дней. А самим москвичам предоставляется несколько вариантов равнозначного жилья, из которых они могут выбрать.
Если договор не будет заключен, то житель сносимого дома будет в судебном порядке лишен прав собственности на имущество, при этом на него будут зарегистрированы права собственности на равнозначное помещение. Согласно законопроекту, житель пятиэтажки не сможет оспорить в суде лишение его прав собственности. Он может оспорить лишь то, какое жилье ему предоставлено в обмен.
На фоне дискуссий о реновациях проходили даже митинги, в итоге закон сильно переписали
Согласно новой редакции, в программу реновации вошли жилые дома не выше девяти этажей, построенные с 1957 по 1968 год. Условия договора мены сильно смягчили, а собственникам дали право выбора – переезжать в равнозначное жилье или получить денежную компенсацию.
Так проходили митинги против реновации в Москве. Да, такое в России случалось еще 8 лет назад. Фото: Евгений Разумный, Vedomosti.ru.
И чем всё закончилось в РФ: в Москве малоэтажную застройку заменили «человейниками». А опыт реноваций распространили на всю Россию
Сейчас программа реновации старого жилья в России выглядит так: сносят старые дома, в основном хрущевки, на их месте строят новые с необходимой инфраструктурой – дорогами, школами, парками и прочим. Жителей старых домов переселяют в эти самые новые дома. Всего за 15 лет (именно столько отвели власти Москвы на программу реновации) планируется переселить 5176 домов.
При этом переселенцы должны получить квартиры в районе, где жили, а площадь и число комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в старой. На практике чаще получается, что «квадратов» в новом жилье чуть больше – за счет более просторных кухни и санузлов.
Несмотря на то, что схема кажется как будто бы уже отработанной, минусы у программы реновации, конечно же, есть. Один из них в том, что когда-то малоэтажные уютные кварталы превращаются в те самые «человейники».
Когда программу только принимали, власти говорили, что новые дома будут 14–17-этажными. Но на бумаге это обещание отображено не было. В итоге из уже построенных домов большинство имеют от 16 до 18 этажей, а из строящихся – от 23 до 25. Самый высокий дом, построенный по программе реновации, – жилой комплекс в 48 этажей.
Тот самый жилой комплекс в 48 этажей.
К тому же до сих пор остаются те, кто недоволен и испытывает дискомфорт от факта того, что ему нужно куда-то переезжать из квартиры, которую человек любит (даже несмотря на маленькую кухню). Москвичи жалуются, что нельзя самому выбрать дом для переезда, что часто вид из окна или расположение нового жилья намного хуже, чем «до», что в новых домах не самый качественный ремонт, что могут сдвинуться сроки переселения и так далее.
Правда, их мнения уже не учитываются: в 2020 году был принят так называемый закон о всероссийской реновации, распространяющий московский опыт на другие территории.
А что вообще можно понимать под хрущевками?
В концепции государственной жилищной политики, о которой и говорят беларуские чиновники, сказано, что в программу реновации попадут «4–5-этажные дома, которые массово возводились в 1955–1975 годах». И дальше уточнение: «Несмотря на то, что конструкции этих домов при условии своевременного проведения капитального ремонта крепкие и надежные, квартиры в таких домах не соответствуют современным потребительским требованиям населения. Также существуют проблемы высокого расхода энергоресурсов на отопление данных домов».
То есть слово «хрущевки» в контексте реновации домов стали употреблять сами чиновники - в концепции даже нет такого понятия.
В народе под этим определением понимают типовые дома, которые стали строить в середине 1950-х. Остановилось возведение такого жилья только в начале 1970-х (некоторые модификации – еще позже). Всего в СССР создали 22 серии таких домов: панельными были 15 серий, 7 – кирпичными; 17 серий имели балконы, а в 5 сериях даже были мусоропроводы. Этажей в таких домах может быть от 2 до 9, но чаще всего это пятиэтажки.
В российском законодательстве отмечено, что программа реновации включает «многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения», к которым относятся «многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».
То есть «многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения» (их еще называют «первые массовые серии») – это и есть те самые хрущевки разных серий.
Как понять, будут ли мой дом сносить?
На этот вопрос пока нет однозначного ответа, потому что неизвестно, как именно чиновники будут отбирать дома, которые войдут в программу реновации. Судя по всему, два явных критерия, по которым здание может попасть под снос, – это дата строения и его состояние: насколько он ветхий, насколько в нем исправны коммуникации. Возможно, будет также учитываться и то, как давно был проведен в доме капитальный ремонт.
При этом, напомним, по беларуской практике не все концепции, находящиеся в разработке, в итоге доходят до реализации.
Но опыт Германии показывает: хрущевки можно превратить в удобное эстетичное жилье – и без сноса
Когда правительство СССР поняло, что хрущевки – это хорошо, решило масштабировать проект по их строительству. И в первую очередь было решено помочь Восточной Германии отстроиться после войны. Поэтому в Берлине и других городах ГДР с того времени осталось очень много подобного жилья.
Уже в наши дни, когда ФРГ и ГДР объединились, правительство не видело другого способа решить ситуацию с непривлекательным проблематичным жильем, кроме как его снести. Но все-таки там пошли несколько другим путем.
Знаток хрущевок Штефан Форстер предложил не реновацию, а реконструкцию. Как пишет Archi.ru, архитектор разработал около 100 вариантов для того, чтобы создать широкую вариативность квартир внутри одного дома. В итоге гостиная расширилась за счет старого балкона, который стал ее частью, а вместо него снаружи появились большие открытые террасы-палубы. Изменились входы, дневной свет в ванную стал поступать через стеклянную стену. Квартиры стали современными и светлыми.
Еще один важный момент реконструкции хрущевок, предложенный Фостером, – понижение высотности зданий: лифтов все равно нет, а пристраивать их бессмысленно – аренда дорожает. Чердак не используется, поэтому смело можно было срезать пару этажей.
«Реконструировать старые здания легко – главное, можно гордиться тем, что здание уходит вниз, а не растет вверх: это весьма необычно для современной архитектуры», – цитирует издание архитектора.
А вот проекты, которые реализовала архитектурная студия Фостера. Как думаете, в Минске бы решились на такое?
Это самый яркий пример реконструкции в городе Лайнефельд. В 180-метровой панельке архитекторы из Stefan Forster Architekten удалили верхний этаж и «вырезали» промежуточные сегменты через равные интервалы вдоль линии блока.
В итоге получились такие «городские виллы».
Это тоже в городе Лайнефельд.
А это уже город Галле.
Перепечатка материалов CityDog.io возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.
Фото: Sb.by, Fr.mos.ru, Sfa.de, CityDog.io.
